BWLAW Kancelaria Prawna ← Strona główna

Co obejmuje wynagrodzenie ryczałtowe? Granice ryczałtu w umowie o roboty budowlane

This article is also available in English. Dieser Beitrag ist auch auf Deutsch verfügbar.

Wynagrodzenie ryczałtowe to stała cena za umówiony zakres robót. Spór zaczyna się tam, gdzie trzeba ustalić, co do tego zakresu należy — a o tym rozstrzyga naraz kilka warstw dokumentów: projekt budowlany, projekt wykonawczy, specyfikacje techniczne, przedmiar, zestawienia materiałowe i sama umowa z klauzulami kompletności. Poniżej pokazujemy, z czego naprawdę odczytuje się zakres świadczenia, dlaczego typ umowy ryczałtowej przesądza o rozkładzie ryzyka, ile są warte klauzule „pod klucz” i w których miejscach wykonawcy przegrywają te spory najczęściej.

Jak Sąd Najwyższy definiuje ryczałt — i o czym ta definicja milczy

„Ryczałt polega bowiem na umówieniu z góry wysokości wynagrodzenia w kwocie «absolutnej» przy wyraźnej, bądź dorozumianej zgodzie stron, na to, że wykonawca nie będzie domagać się zapłaty wynagrodzenia wyższego.”

— wyrok SN z 14.03.2008 r., IV CSK 460/07, LEX nr 453070

Jeszcze dobitniej ujęto to trzy lata później:

„[S]trony decydując się na przyjęcie tej formy, muszą liczyć się z jej bezwzględnym i sztywnym charakterem, który, zgodnie z art. 632 § 1 k.c., polega na tym, iż przyjmujący zamówienie nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia, chociażby w czasie zawarcia umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub kosztu prac.”

— wyrok SN z 25.03.2011 r., IV CSK 397/10, LEX nr 1129144

Obie wypowiedzi — podobnie jak wcześniejszy wyrok SN z 20.11.1998 r., II CKN 913/97 (LEX nr 138655) — dotyczą jednak wyłącznie wysokości ceny. Żadna nie odpowiada na pytanie, za jaki zakres robót ta cena przysługuje. A to o zakres, nie o wysokość, toczy się spór w niemal każdej sprawie.

Wskazówka tkwi zresztą w samym art. 632 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. — Kodeks cywilny (tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1061, dalej: KC). Przepis odbiera wykonawcy roszczenie o podwyżkę, „chociażby w czasie zawarcia umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub kosztów prac”. Sztywność ryczałtu obejmuje więc dwa ryzyka: ilości i cen — zawsze w odniesieniu do prac, a więc do świadczenia, które strony opisały. Z przepisu nie wynika natomiast, że cena pokrywa również prace, których umowa i dokumentacja w ogóle nie przewidywały. Zryczałtowano cenę, nie zakres świadczenia — ten wątek rozwijamy szczegółowo w artykule o robotach dodatkowych przy wynagrodzeniu ryczałtowym. Tutaj zajmujemy się pytaniem wcześniejszym i praktycznie ważniejszym: skąd w ogóle wiadomo, co jest w zakresie.

Skąd sąd odczytuje zakres świadczenia: mapa dokumentów

Kodeks nakazuje w umowach „raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu” (art. 65 § 2 KC). Materiał tej wykładni jest w budownictwie wyjątkowo obszerny, bo „wymagana przez właściwe przepisy dokumentacja stanowi część składową umowy” (art. 648 § 2 KC). Projekt nie jest więc załącznikiem informacyjnym — jest treścią zobowiązania. Art. 647 KC dodaje drugi punkt odniesienia: wykonawca oddaje obiekt wykonany „zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej”. W praktyce zakres odczytuje się z kilku warstw dokumentów i reguł. Warto znać każdą z osobna, bo mają różną moc w sporze.

Projekt i reguła art. 649 KC

Zacząć trzeba od reguły, o której wielu wykonawców dowiaduje się dopiero w sądzie:

„W razie wątpliwości poczytuje się, iż wykonawca podjął się wszystkich robót objętych projektem stanowiącym część składową umowy.”

— art. 649 Kodeksu cywilnego

Znaczenie tego przepisu jest podwójne i warto rozumieć oba kierunki jego działania. Po pierwsze — i to jest kierunek korzystny dla wykonawcy — punktem odniesienia dla zakresu jest projekt, a nie ogólny cel inwestycji ani nazwa zadania z komparycji umowy. Wątpliwości rozstrzyga się przez odesłanie do dokumentacji, nie przez pytanie, co jest potrzebne, żeby obiekt działał. Po drugie — i tu przepis działa przeciwko wykonawcy — wszystko, co w projekcie jest, uznaje się w razie wątpliwości za objęte zobowiązaniem, choćby pominięto to w zestawieniach i wycenach.

Naszym zdaniem drugi kierunek jest trudny do pogodzenia z regułą, według której niejasności obciążają autora tekstu. Skoro to inwestor wybrał model, w którym sam dostarcza szczegółowy projekt, konsekwentnie to jego powinny obciążać wątpliwości wynikające z jakości tego projektu. Art. 649 KC odwraca ten rozkład i rozszerza obowiązki wykonawcy bez rzeczowego uzasadnienia. Dopóki jednak przepis obowiązuje w tym brzmieniu, praktyczny wniosek jest jednoznaczny: przy wycenie oferty czytamy rysunki i opisy techniczne, a nie wyłącznie przedmiar i zestawienie materiałów.

Projekt budowlany: ramy prawne, nie instrukcja budowania

Ustawa nie definiuje „projektu” z art. 647 KC. Jego trzonem jest w praktyce projekt budowlany w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. — Prawo budowlane (tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 418, dalej: PrBud), który składa się z trzech części: „projektu zagospodarowania działki lub terenu”, „projektu architektoniczno-budowlanego” oraz „projektu technicznego”, obejmującego między innymi rozwiązania konstrukcyjne wraz z wynikami obliczeń statyczno-wytrzymałościowych (art. 34 ust. 3 PrBud). Zakres i treść projektu budowlanego „powinny być dostosowane do specyfiki i charakteru obiektu” oraz stopnia skomplikowania robót (art. 34 ust. 2 PrBud) — co w praktyce oznacza, że o poziomie szczegółowości w dużej mierze decyduje projektant. Spotyka się projekty liczące kilka stron i projekty liczące kilkaset stron, a oba mogą spełniać wymagania ustawy.

Projekt budowlany służy przede wszystkim uzyskaniu pozwolenia na budowę. Do wyceny oferty i do samego budowania jest z reguły zbyt ogólny: brakuje w nim detali materiałowych, warsztatowych i technologicznych. Te ma dostarczyć kolejna warstwa dokumentacji.

Projekt wykonawczy: tu mieszka większość sporów o zakres

Jedyną prawną miarę szczegółowości projektu wykonawczego zawiera rozporządzenie wykonawcze do Prawa zamówień publicznych: projekt wykonawczy „stanowi uzupełnienie i uszczegółowienie projektu budowlanego w zakresie i stopniu dokładności niezbędnych do sporządzenia przedmiaru robót, kosztorysu inwestorskiego, przygotowania oferty przez wykonawcę i realizacji robót budowlanych” (§ 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 20 grudnia 2021 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy dokumentacji projektowej, specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych oraz programu funkcjonalno-użytkowego, Dz.U. poz. 2454). W zamówieniach publicznych ta miara wiąże wprost, bo zamówienia na roboty budowlane opisuje się właśnie za pomocą dokumentacji projektowej i specyfikacji technicznych (art. 103 ust. 1 ustawy z 11 września 2019 r. — Prawo zamówień publicznych, tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1320, dalej: PZP). Poza tym reżimem strony niemal zawsze przywołują tę samą miarę w umowie — innej w polskim prawie po prostu nie ma.

Formuła „wszystko, co niezbędne do przygotowania oferty i realizacji” jest jednak na tyle pojemna, że spory o to, czy konkretny brak w projekcie wykonawczym stanowi wadę dokumentacji, czy „detal warsztatowy” należący do wykonawcy, są zaprogramowane. Nie istnieje polski odpowiednik cennika czynności projektowych, który wiązałby prawnie poszczególne fazy projektowania z konkretną zawartością. Próby środowiskowe — standardy wykonywania zawodu architekta czy zasady wyceny prac projektowych — mają charakter zaleceń i rzadko są włączane do umów. Skutek jest paradoksalny: projektanta trudno pociągnąć do odpowiedzialności za niekompletność, bo nie wiadomo dokładnie, co był winien, a lukę w praktyce wypełnia wykonawca w ramach ryczałtu. O tym mechanizmie i o obronie przed nim piszemy szerzej w artykule o błędach w dokumentacji projektowej.

Specyfikacje techniczne: standard, jakość i prace, o których łatwo zapomnieć

Specyfikacje techniczne — pełna urzędowa nazwa: „specyfikacje techniczne wykonania i odbioru robót budowlanych” (STWiORB) — określają wymagany standard: zawierają zbiory wymagań niezbędnych do określenia jakości wykonania robót, właściwości wyrobów budowlanych i sposobu oceny prawidłowości poszczególnych prac (§ 12 rozporządzenia). Mniej znany jest inny obowiązek: część ogólna każdej specyfikacji ma zawierać „wyszczególnienie i opis prac towarzyszących i robót tymczasowych” (§ 14 ust. 1 pkt 2 lit. b rozporządzenia) — a więc odwodnień wykopów, dróg technologicznych, zabezpieczeń, deskowań i całej infrastruktury, którą się usuwa po wykonaniu robót podstawowych. Dlaczego to takie istotne, wyjaśni się przy przedmiarze.

Zasady wiedzy technicznej i Polskie Normy

Art. 647 KC włącza do treści zobowiązania „zasady wiedzy technicznej” — reguły teoretycznie poprawne i sprawdzone w praktyce, niezależnie od tego, czy je gdziekolwiek spisano. Strony nie muszą ich przywoływać w umowie, obowiązują z mocy ustawy i wyznaczają minimalny standard wykonania. Wyższy standard — na przykład aktualny stan techniki — trzeba już wyraźnie uzgodnić.

Osobną kategorią są Polskie Normy. Ustawa przesądza, że ich stosowanie „jest dobrowolne” (art. 5 ust. 3 ustawy z 12 września 2002 r. o normalizacji, tekst jednolity Dz.U. 2015 poz. 1483), i z tego zdania w praktyce budowlanej wyciąga się mylny wniosek, że normy można pominąć. Dobrowolność oznacza tylko tyle, że norma nie jest przepisem prawa. Jeżeli jednak treść normy odzwierciedla aktualne zasady wiedzy technicznej — a takie założenie co do zasady się przyjmuje — to wiąże ona wykonawcę drogą okrężną: przez art. 647 KC. Kto twierdzi inaczej, powinien wykazać, że norma zestarzała się technicznie albo nie przyjęła w praktyce. W zamówieniach publicznych normy wchodzą do opisu przedmiotu zamówienia dodatkowo na podstawie art. 101 ust. 1 pkt 2 PZP. Spotykana w umowach „sztuka budowlana” nie ma natomiast samodzielnej treści normatywnej: to, co się pod nią kryje, albo należy już do zasad wiedzy technicznej, albo może działać jako ustalony zwyczaj (art. 354 § 1 KC).

Przedmiar i kosztorys inwestorski: dlaczego są na dole hierarchii

Najwięcej nieporozumień dotyczy zestawień ilościowych. Ich słabą pozycję przy ryczałcie stworzył sam prawodawca:

„Jeżeli zamówienie na roboty budowlane […] jest udzielane w trybie zamówienia z wolnej ręki lub w projektowanych postanowieniach umowy przyjęto zasadę wynagrodzenia ryczałtowego, dokumentacja projektowa może nie obejmować przedmiaru robót.”

— § 4 ust. 3 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 20.12.2021 r. (Dz.U. poz. 2454)

Przy ryczałcie zamawiający może więc w ogóle nie podać ilości — a wykonawca sporządza przedmiar ofertowy sam i sam ponosi ryzyko własnych obliczeń. Jeżeli przedmiar mimo to dołączono, umowy niemal zawsze degradują go do „materiału pomocniczego”. Co ta formuła naprawdę oznacza, trzeba rozłożyć na dwa zdania.

Oznacza: różnice ilościowe w ramach prac rodzajowo opisanych w projekcie obciążają wykonawcę, bo to on skalkulował ilości na własne ryzyko. Kto wycenia ofertę wyłącznie na podstawie przedmiaru, przyjmuje na siebie ryzyko każdej pozycji, którą projektant pokazał na rysunku, a kosztorysant pominął w tabeli.

Nie oznacza: że przedmiar traci znaczenie dowodowe. Bywa on jedynym dokumentem, z którego widać, czego inwestor w ogóle nie przewidział. Prace rodzajowo nieujęte ani w projekcie, ani w specyfikacjach to nie „różnica ilościowa”, lecz prace poza zakresem — i tu przedmiar działa na korzyść wykonawcy.

Roboty tymczasowe i prace towarzyszące: pułapka wpisana w system

W tabeli przedmiaru „nie uwzględnia się robót tymczasowych” (§ 9 ust. 2 rozporządzenia), czyli prac projektowanych i wykonywanych jako potrzebne do robót podstawowych, lecz usuwanych po ich wykonaniu i nieprzekazywanych zamawiającemu (§ 1 pkt 4 rozporządzenia). Podobnie prace towarzyszące — na przykład wytyczenie geodezyjne i inwentaryzacja powykonawcza (§ 1 pkt 2 rozporządzenia). Wykonawca nie zobaczy ich w zestawieniu, z którego kalkuluje cenę. Ma je doszacować sam, posiłkując się specyfikacjami, które powinny je wyszczególniać i opisywać. Jeżeli specyfikacje milczą, zamawiający często i tak żąda ich wykonania w cenie, a przemilczenie pozostaje dla autora dokumentacji bez konsekwencji.

Naszym zdaniem bezpodstawnie. Skoro prawodawca nakazuje opisać prace towarzyszące i roboty tymczasowe w specyfikacjach, ich pominięcie jest brakiem opisu przedmiotu zamówienia, który powinien być „jednoznaczny i wyczerpujący” (art. 99 ust. 1 PZP) — a nie ryzykiem wykonawcy. Praktyka bywa jednak inna, dlatego przy wycenie warto zadać zamawiającemu pytanie o zakres prac tymczasowych wprost i zachować odpowiedź.

Kosztorys inwestorski nie wyznacza granicy świadczenia

Kosztorys inwestorski służy zamawiającemu do oszacowania wartości zamówienia, a nie stronom do wyznaczenia zakresu. Orzecznictwo odmawia mu charakteru wiążącego: wykonawca nie może zakładać, że w ramach ryczałtu wykona tylko prace ujęte w kosztorysie, jeżeli co innego wynika z projektu. Także własna kalkulacja wykonawcy — ilości, tonaże, stawki przyjęte przy sporządzaniu oferty — nie staje się treścią umowy, dopóki strony wyraźnie jej do umowy nie włączą. To założenia jednej strony, nie ustalenia kontraktowe. Wrócimy do tego przy przykładach z praktyki.

Dwie przestrogi z orzecznictwa Sądu Najwyższego

Pierwsza dotyczy rozbieżności dostrzegalnych przed złożeniem oferty. W sprawie IV CSK 460/07 gmina „w przedmiarze” błędnie nie uwzględniła części okien, a wykonawca przed złożeniem oferty nie zapytał o dostrzegalne rozbieżności, choć mógł. Sądy wytknęły mu, że mógł wystąpić do zamawiającego ze stosownym zapytaniem, czego nie uczynił — i roszczeń nie uwzględniły. Rozbieżność dostrzegalna i przemilczana przestaje być argumentem wykonawcy.

Druga przestroga dotyczy oświadczeń o wystarczalności dokumentacji. W sprawie II CSK 101/08 wykonawczyni oświadczyła przy zawarciu umowy, że ilości robót ujęte w obmiarach inwestora pozwalają wykonać przedmiot umowy bez robót dodatkowych. Sąd Najwyższy, oddalając jej skargę kasacyjną, przytoczył bez zastrzeżeń stanowisko sądu drugiej instancji:

„[W] sytuacji złożenia przez powódkę oświadczenia, że ilość robót ujęta w obmiarach pozwala na wykonanie przedmiotu umowy bez wykonywania robót dodatkowych, fakt późniejszego wykrycia niedokładności pomiarów nie uzasadnia żądania zapłaty za roboty nie ujęte w inwestorskim obmiarze robót.”

— wyrok SN z 26.06.2008 r., II CSK 101/08, LEX nr 637702 (za stanowiskiem sądu apelacyjnego)

To samo orzeczenie zawiera jednak i drugą stronę medalu — o granicach obowiązku badania cudzego projektu:

„Z przepisu art. 651 k.c. nie wynika natomiast, aby wykonawca w każdym przypadku miał obowiązek szczegółowego sprawdzenia dostarczonej mu przez inwestora dokumentacji w celu wykrycia jej ewentualnych wad, zważywszy, że wykonawca nie musi dysponować specjalistyczną wiedzą z zakresu projektowania.”

— wyrok SN z 26.06.2008 r., II CSK 101/08, LEX nr 637702

Wniosek z zestawienia obu wypowiedzi: wykonawca ma zgłaszać to, co widać bez wiedzy projektanta, i nie składać oświadczeń, które czynią z niego gwaranta cudzych obmiarów. Nie odpowiada natomiast za systematyczne audytowanie dostarczonego projektu — czego nie zmieniają także klauzule kompletności, o których niżej.

Trzy typy umów ryczałtowych — od typu zależy rozkład ryzyka

W praktyce mówi się po prostu o „ryczałcie”, tak jakby był jednym mechanizmem. Tymczasem umowy ryczałtowe dzielą się na typy, które rozkładają ryzyko zupełnie inaczej (rozróżnienie umów ryczałtowych ze szczegółowym i funkcjonalnym opisem świadczenia omawiają K. Kapellmann, K.-H. Schiffers, J. Markus, M. Mechnig, Vergütung, Nachträge und Behinderungsfolgen beim Bauvertrag, t. 2: Pauschalvertrag, wyd. 5, Köln 2011). Rozróżnienie to bywa w polskich sporach pomijane, a jest kluczem do rozstrzygnięcia większości z nich.

Ryczałt przy opisie szczegółowym

Inwestor przekazuje dopracowaną dokumentację i wskazuje rozwiązania, materiały oraz technologie. Cena obejmuje to, co z tego opisu wynika. Wykonawca nie ma tu władztwa projektowego — ma budować według cudzego projektu. To model typowy dla polskich kontraktów, zwłaszcza publicznych. Jego konsekwencją jest domniemanie kompletności i prawidłowości opisu: wykonawca może przyjąć, że inwestor, który zdecydował się opisać zakres w detalach, opisał go w całości i poprawnie. Kto przejmuje projektowanie, odpowiada za nie z racji roli, którą sam dla siebie wybrał.

Ryczałt przy opisie funkcjonalnym

Inwestor określa zadanie ogólnie — na przykład jako budynek o określonej funkcji i parametrach — a dobór rozwiązań pozostawia wykonawcy. Wykonawca musi wtedy sam przełożyć opis ogólny na konkretne rozwiązania: dobrać materiały, kolejność robót, detale. Skoro sam projektuje drogę do celu, konsekwentnie ponosi ryzyko kompletności tej drogi. Tu obciążenie wykonawcy ryzykiem jest uzasadnione. Warto zauważyć, że w czystym opisie funkcjonalnym klauzula kompletności jest zbędna: potwierdza tylko to, co i tak wynika z natury takiego opisu, bo nie istnieje żaden wykaz detali, którego kompletność mogłaby być sporna.

Umowa „pod klucz” — mieszanka obu opisów

Najczęstsza w większych inwestycjach. Część zakresu opisano szczegółowo, część funkcjonalnie. Reguła jest prosta i konsekwentna: w każdym obszarze stosujemy zasady właściwe dla sposobu, w jaki ten konkretny obszar opisano. Tam, gdzie inwestor narzucił detal, odpowiada za jego poprawność. Tam, gdzie zostawił swobodę, ryzyko przechodzi na wykonawcę.

Czwarty „typ”: ryczałt funkcjonalny tylko z nazwy

Osobno trzeba nazwać konstrukcję spotykaną w sporach najczęściej: szczegółowy projekt inwestora uzupełniony klauzulą, że wynagrodzenie obejmuje wszystko, co niezbędne do osiągnięcia rezultatu. Taka umowa bywa przedstawiana jako funkcjonalna, ale funkcjonalna jest wyłącznie z nazwy. Inwestor zatrzymuje przy sobie decyzje projektowe, a jednocześnie próbuje przerzucić na wykonawcę ryzyko ich niekompletności. To nie jest zmiana typu umowy — to doklejona do opisu szczegółowego klauzula ryzyka, którą ocenia się według reguł opisanych w części o klauzulach kompletności.

Reguła szczegółu: detal wiąże także wewnątrz opisu ogólnego

Z powyższego podziału płynie reguła praktyczna o dużej sile w sporze. Jeżeli w obszarze opisanym co do zasady funkcjonalnie inwestor podał choćby jeden parametr szczegółowy — konkretny wymiar, materiał, technologię — ten parametr wiąże. Opis funkcjonalny nie „wchłania” detalu i nie pozwala go pominąć. Im bardziej szczegółowo inwestor opisał rozwiązanie, tym węższe pole swobody wykonawcy i tym większa odpowiedzialność inwestora za skutki tego opisu.

Stąd wynika druga reguła: tam, gdzie inwestor opisał zakres szczegółowo, wykonawca może przyjąć, że opis jest kompletny i prawidłowy. Nie ma obowiązku zakładać, że projekt zawiera luki, i wliczać w cenę rezerwy na cudze błędy. Jeżeli luka się ujawni, jej wypełnienie nie jest darmowym obowiązkiem wykonawcy. Nie następuje żadne „uzupełnianie luk” na koszt wykonawcy — inwestor, który przejął decyzje projektowe, odpowiada za nie z mocy przyjętej roli.

Dwie tendencje w orzecznictwie: formuła surowa i granica gdańska

W orzecznictwie sądów powszechnych ścierają się dwie tendencje. Pierwsza, surowa, każe wykonawcy jako profesjonaliście przewidzieć wszystko, co „w naturalny sposób” wynika z procesu budowlanego — także prace, których dokumentacja wprost nie przewiduje. W skrajnym wydaniu prowadzi to do wniosku, że wystarczy, by dany rodzaj prac w ogóle pojawił się w dokumentacji, a wykonawca ma wykonać w cenie każdą potrzebną ilość. Spotkaliśmy w praktyce rozstrzygnięcia, w których niemal dwukrotne przekroczenie ilości obrzeży drogowych względem dokumentacji uznano za objęte ryczałtem tylko dlatego, że obrzeża jako takie w projekcie były.

Obie strony tego sporu — surową formułę i jej granicę — zawiera jeden wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku, dlatego cytujemy go obszernie:

„Należy bowiem wyjaśnić, że ustalenie ryczałtowego wynagrodzenia za wykonanie robót budowlanych wyklucza możliwość domagania się zapłaty za prace dodatkowe jedynie wtedy, gdy te prace są naturalną konsekwencją procesu budowlanego i w naturalny sposób z niego wynikają. Co więcej, dotyczą takich sytuacji, które wykonawca robót dysponujący dokumentacją techniczną powinien przewidzieć jako konieczne do wykonania mimo, że dokumentacja ich nie przewiduje. […] Jednakże nie jest usprawiedliwione oczekiwanie całkowitego wyłączenia możliwości domagania się wynagrodzenia za prace dodatkowe, zwłaszcza gdy dokumentacja techniczna, która jest podstawą kalkulowania wynagrodzenia przez wykonawcę, zawiera błędy uniemożliwiające realizowanie zadania dla osiągnięcia założonego efektu końcowego.”

— wyrok SA w Gdańsku z 12.03.2014 r., V ACa 846/13, LEX nr 1488615

I dalej, o skutkach przeciwnego poglądu:

„Gdyby przyjąć inne założenie, nieuczciwy inwestor mógłby ustalić korzystne dla siebie warunki płatności za prace, mając świadomość konieczności ich wykonania i nie informując o tym wykonawcy robót (nie ujmując ich w dokumentacji lub wadliwie je określając), który konieczności wykonania tych prac nie mógłby przewidzieć.”

— wyrok SA w Gdańsku z 12.03.2014 r., V ACa 846/13, LEX nr 1488615

Sąd gdański nie odrzuca surowej formuły — wyznacza jej granicę. Przewidywalność prac ocenia się na podstawie konkretnej, rzeczywiście przekazanej dokumentacji, a nie ogólnego celu inwestycji czy nazwy zadania. Prace, których przy zawodowej staranności nie dało się wyczytać z dokumentów, nie są objęte ceną, a wynagrodzenie za nie można oprzeć na przepisach o bezpodstawnym wzbogaceniu. Granica ta chroni obrót przed premią za nierzetelność: gdyby ryczałt obejmował także prace zatajone lub wadliwie opisane, opłacałoby się opisywać zadanie niedbale.

Kiedy wykonawca przegrywa: dwa przykłady z praktyki

Powyższe reguły nie oznaczają, że wykonawca wygrywa zawsze. Dwa zanonimizowane przykłady z praktyki pokazują, gdzie leży granica — i są dobrym testem dla własnej sprawy.

Rozstaw słupów i tysiąc ton stali

Kontrakt o wartości ponad 20 mln zł obejmował dostawę i montaż „pod klucz” dużego urządzenia przemysłowego w hali wznoszonej równolegle przez innego wykonawcę. Umowa ustalała hierarchię dokumentów: najpierw sama umowa, potem załącznik techniczny zamawiającego, na końcu rysunek producenta urządzenia. Załącznik techniczny — dokument wyższej rangi — przewidywał konkretny rozstaw słupów konstrukcji wsporczej. Rysunek producenta, dokument niższej rangi, pokazywał rozstaw o kilka metrów szerszy. W trakcie realizacji okazało się, że producent, działający na zlecenie wykonawcy, nie jest w stanie zmieścić urządzenia w narzuconym wymiarze. Konstrukcję trzeba było przeprojektować i powiązać z konstrukcją hali, a zużycie stali wzrosło z około 700 do blisko 1700 ton. Wykonawca zażądał około 10 mln zł, argumentując, że skalkulował ofertę na określony tonaż.

Ten argument nie broni się z dwóch powodów. Po pierwsze, przyczyna zmiany leżała w sferze wykonawcy — to jego dostawca nie dotrzymał wiążącego parametru, a nie inwestor błędnie zaprojektował. Wykonanie konstrukcji w umówionym rozstawie było technicznie możliwe, nie było więc ani wady projektu, ani niemożliwości świadczenia. Po drugie, tonaż stali przyjęty w kalkulacji ofertowej nie stał się treścią umowy. Kalkulacja wewnętrzna wykonawcy nie wiąże drugiej strony i pozostaje jego własnym założeniem — prawnie jest to co najwyżej błąd co do pobudki, który nie daje żadnych roszczeń. Warto natomiast dostrzec drugą stronę tego rozliczenia: jeżeli część zwiększonego tonażu i tak byłaby potrzebna, na przykład do zamocowania innych urządzeń, które inwestor planował w hali niezależnie od zmiany konstrukcji, ten udział kosztów obciąża inwestora. Poniósłby go bowiem w każdym scenariuszu i nie ma powodu, by zwalniała go z niego akurat zmiana wywołana przez dostawcę wykonawcy.

Bednarka, której nie było w zestawieniu materiałów

W kontrakcie na budowę linii kablowych wysokiego napięcia o wartości kilkunastu milionów złotych spór dotyczył jednego elementu — bednarki, czyli stalowej taśmy uziemiającej. Widniała ona na rysunku wchodzącym w skład projektu wykonawczego, a część opisowa wspominała o połączeniu kabli z bednarką. Nie było jej natomiast w zestawieniu materiałowym, które również stanowiło załącznik do umowy. Dokumenty przetargowe zastrzegały przy tym, że zestawienia mają charakter wyłącznie informacyjny, a oferty należy opracować na podstawie projektu wykonawczego, którego zapisy mają pierwszeństwo przy rozbieżnościach.

Wynik jest niekorzystny dla wykonawcy i wynika wprost z reguł opisanych wyżej. Nie było sprzeczności między rysunkiem a opisem — oba wskazywały bednarkę. Niekompletne było wyłącznie zestawienie materiałowe, któremu strony same odebrały znaczenie wiążące. Skoro element znajdował się w projekcie, art. 649 KC każe przyjąć, że wykonawca zobowiązał się go wykonać. Dostawa i montaż mieszczą się w ryczałcie.

Wniosek praktyczny jest twardy: klauzula o pomocniczym charakterze zestawień działa dokładnie tak, jak brzmi. Zakres czyta się z projektu, a nie z tabel. Obu porażek dało się przy tym uniknąć na etapie oferty — przez porównanie dokumentów i pisemne pytanie do zamawiającego o każdą dostrzeżoną rozbieżność.

Sprzeczności między dokumentami — jak je rozstrzygać

Przykład rozstawu słupów pokazuje, jak dużo potrafi rozstrzygnąć umowna hierarchia dokumentów. Reguły kolizyjne warto znać w kolejności ich stosowania:

Klauzule kompletności i „pod klucz” — ile są warte

Postanowienia w rodzaju „wynagrodzenie obejmuje wszystkie koszty niezbędne do realizacji przedmiotu umowy”, „wykonawca potwierdza kompletność dokumentacji” albo „wykonawca wykona także prace nieujęte w dokumentacji, a konieczne” mają mniejszą moc, niż sugeruje ich brzmienie. Składa się na to pięć niezależnych argumentów.

Klauzula ogólna nie wypiera postanowienia szczegółowego. Jeżeli inwestor narzucił konkretne rozwiązanie, a okazało się ono wadliwe lub niekompletne, formuła o kompletności nie zmienia tego, co strony ustaliły w detalu. Klauzula zbiorcza nie rozszerza zakresu opisanego szczegółowo — w przeciwnym razie każdy błąd projektu byłby usuwany na koszt wykonawcy mocą jednego zdania w umowie.

Wątpliwości obciążają autora tekstu. Sąd Najwyższy ujmuje to jednoznacznie:

„[W]ątpliwości interpretacyjne, które nie dają się usunąć w drodze ogólnych dyrektyw wykładni oświadczeń woli, powinny być rozstrzygnięte na niekorzyść strony, która zredagowała tekst wywołujący te wątpliwości (in dubio contra proferentem), ta bowiem strona umowy powinna ponieść ryzyko nie dających się usunąć w drodze ogólnych dyrektyw wykładni oświadczeń woli niejasności tekstu umowy, która tekst zredagowała.”

— wyrok SN z 8.10.2004 r., V CK 670/03, OSNC 2005, nr 9, poz. 162

Reguła ta obowiązuje także w obrocie profesjonalnym, a wzorzec umowy przetargowej redaguje zamawiający.

Znaczenie ma to, czy klauzulę narzucono, czy uzgodniono. Polskie prawo nie przewiduje w relacjach między przedsiębiorcami rozbudowanej kontroli treści wzorców, ale granice wyznacza swoboda umów: strony mogą — jak stanowi art. 353¹ KC — „ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego”, a czynność prawna sprzeczna z tymi zasadami jest nieważna (art. 58 § 2 KC). Klauzula narzucona jednostronnie we wzorcu, która przerzuca na wykonawcę skutki wadliwego projektowania po stronie inwestora, jest naszym zdaniem trudna do obrony — jedna strona przenosi na drugą ryzyko własnych błędów i sama dyktuje warunki tego przeniesienia. Inaczej ocenia się przejęcie ryzyka wynegocjowane indywidualnie, wyraźnie nazwane i widoczne w umowie. Takie postanowienie jest co do zasady skuteczne, bo transparentna, indywidualnie uzgodniona alokacja ryzyka mieści się w swobodzie umów.

Nawet skuteczna klauzula ma granice przedmiotowe. Wykonawca może racjonalnie przejąć ryzyko, które da się rozpoznać i oszacować przy starannej analizie dokumentów. Nie da się natomiast sensownie przejąć ryzyka nieokreślonego co do rodzaju i rozmiaru, którego przy składaniu oferty nikt nie jest w stanie wycenić — takiego „przejęcia” nie zrównoważy żadna rozsądna marża, a klauzula staje się fikcją kalkulacyjną. Obowiązuje przy tym prosta zależność: im szersze i mniej określone ryzyko klauzula ma przenosić, tym bardziej jednoznacznej wymaga formuły. Formuła „pod klucz” nie znaczy zatem „wszystko” — znaczy tyle, ile wynika z całej umowy i z tego, co przy rzetelnej analizie dokumentacji dawało się dostrzec jako brakujące.

W zamówieniach publicznych doszedł argument ustawowy. Przedmiot zamówienia opisuje się „w sposób jednoznaczny i wyczerpujący” (art. 99 ust. 1 PZP), a projektowane postanowienia umowy nie mogą przewidywać „odpowiedzialności wykonawcy za okoliczności, za które wyłączną odpowiedzialność ponosi zamawiający” (art. 433 pkt 3 PZP). Klauzula obciążająca wykonawcę skutkami wad dokumentacji dostarczonej przez zamawiającego wchodzi z tym zakazem w bezpośrednią kolizję. W praktyce sądy rzadko orzekają wprost o nieważności takich klauzul — częściej po prostu pomijają je przy rozstrzyganiu, tak jak w sporach o nieprzewidziane warunki gruntowe.

Ryczałt działa w obie strony

Niezmienność ceny nie chroni inwestora, który otrzymał mniej, niż zamówił:

„[W] razie niewykonania przez przyjmującego zlecenie wszystkich robót, za które w umowie określone zostało wynagrodzenie ryczałtowe, podlega ono proporcjonalnemu obniżeniu, stosownie do zakresu niewykonanej części, co nie przekreśla ryczałtowego charakteru tego wynagrodzenia.”

— wyrok SN z 25.03.2015 r., II CSK 389/14, LEX nr 1657595

Skoro cena jest przypisana do zakresu na tyle mocno, że jego uszczuplenie ją obniża, konsekwencja wymaga, by przekroczenie zakresu ją podwyższało. Sąd Najwyższy potwierdza tę symetrię także od strony wykonawcy:

„Konstrukcja wynagrodzenia ryczałtowego — co podkreśla się także w piśmiennictwie — nie wyklucza zatem żądania przez przyjmującego zamówienie wynagrodzenia za prace nieobjęte umową.”

— wyrok SN z 9.10.2014 r., I CSK 568/13, LEX nr 1541043

Ryczałt zamyka więc spór o cenę umówionego zakresu — nie zamyka sporu o to, co się w umówionym zakresie mieściło. Mapę podstaw prawnych zapłaty za prace spoza zakresu omawiamy w artykule filarowym o robotach dodatkowych.

Praktyczne wnioski

Dla wykonawcy. Zakres wyceniaj z projektu, nie z przedmiaru — przy klauzuli o pomocniczym charakterze zestawień to projekt wyznacza zobowiązanie, a element pokazany na rysunku i pominięty w tabeli i tak wchodzi do zakresu. Porównaj rysunki, opisy techniczne, specyfikacje i zestawienia, a każdą dostrzeżoną rozbieżność zgłoś zamawiającemu pisemnie przed złożeniem oferty — rozbieżność przemilczana przestaje być argumentem. Zapytaj wprost o prace towarzyszące i roboty tymczasowe, jeżeli specyfikacje ich nie opisują. Nie podpisuj oświadczeń o kompletności dokumentacji ani o wystarczalności obmiarów, których nie zweryfikowałeś — orzecznictwo traktuje je poważnie. Sprawdź, czy umowa ustala hierarchię dokumentów, a jeśli nie — zaproponuj ją. W trakcie realizacji każdą pracę spoza dokumentacji traktuj jako potencjalne roszczenie i dokumentuj ją od pierwszego dnia.

Dla zamawiającego. Klauzule kompletności nie zastąpią rzetelnej dokumentacji, bo niedające się usunąć wątpliwości wrócą do ich autora. Jeżeli decydujesz się na opis szczegółowy, odpowiadasz za jego poprawność — a jeżeli chcesz przenieść ryzyko kompletności, zrób to przez rzeczywiście funkcjonalny opis przedmiotu zamówienia, a nie przez zdanie doklejone do gotowego projektu. Wyszczególnij prace towarzyszące i roboty tymczasowe w specyfikacjach, bo tego wymaga rozporządzenie — i bo spór o nie kosztuje więcej niż ich opisanie.

Najczęstsze pytania

Czy przy ryczałcie przedmiar w ogóle wiąże?

Co do ilości zwykle nie — różnice ilościowe w ramach prac opisanych w projekcie obciążają wykonawcę, a przy ryczałcie zamawiający może w ogóle nie załączyć przedmiaru (§ 4 ust. 3 rozporządzenia z 20.12.2021 r., Dz.U. poz. 2454). Przedmiar pozostaje jednak materiałem wykładni umowy i dowodem tego, czego zamawiający nie przewidział. Uwaga na kierunek odwrotny: element pokazany w projekcie, a pominięty w przedmiarze, i tak wchodzi do zakresu (art. 649 KC).

Umowa nazywa się „pod klucz”. Czy to znaczy, że wszystko jest w cenie?

Nie. Trzeba sprawdzić, jak opisano konkretny sporny obszar. Tam, gdzie inwestor narzucił szczegółowe rozwiązania, odpowiada za ich poprawność, a formuła „pod klucz” tego nie zmienia. Ryzyko kompletności przechodzi na wykonawcę realnie tylko tam, gdzie to on projektuje drogę do rezultatu.

Czy wykonawca musi sprawdzać projekt dostarczony przez inwestora?

Tylko w granicach art. 651 KC: ma zgłosić wady dostrzegalne bez specjalistycznej wiedzy projektowej. Sąd Najwyższy wprost odrzuca obowiązek szczegółowego sprawdzania dokumentacji w celu wykrycia jej wad, bo wykonawca nie musi dysponować wiedzą z zakresu projektowania (II CSK 101/08). Granicą jest jednak rozbieżność widoczna przy zwykłej, starannej lekturze — tej nie wolno przemilczeć.

Czy oświadczenie „zapoznałem się z dokumentacją i uznaję ją za kompletną” jest wiążące?

Wiąże w takim zakresie, w jakim dotyczy okoliczności, które wykonawca mógł rozpoznać przy starannej analizie dokumentów — orzecznictwo odmówiło zapłaty wykonawcy, który oświadczył, że ilości z obmiaru inwestorskiego wystarczą, a potem żądał wynagrodzenia za roboty w obmiarze nieujęte (II CSK 101/08). Nie przenosi natomiast na wykonawcę odpowiedzialności projektanta, bo wykonawca nie ma ani obowiązku, ani zwykle kompetencji do weryfikowania cudzego projektu.

Czy roboty tymczasowe i prace towarzyszące są w cenie ryczałtowej?

Co do zasady tak, jeżeli są potrzebne do wykonania robót podstawowych — ale nie ma ich w przedmiarze (§ 9 ust. 2 rozporządzenia), a ich wyszczególnienie powinno się znaleźć w specyfikacjach technicznych (§ 14 ust. 1 pkt 2 lit. b rozporządzenia). Jeżeli specyfikacje ich nie opisują, można bronić poglądu, że nie zostały objęte opisem przedmiotu zamówienia — dlatego przed wyceną warto zapytać o nie pisemnie.

Co zrobić, gdy rysunek pokazuje coś innego niż opis techniczny?

Najpierw sprawdź umowną hierarchię dokumentów. Przy jej braku pierwszeństwo ma postanowienie szczegółowe, a w relacji rysunek — opis uzasadnione jest pierwszeństwo części opisowej jako dokumentu późniejszego. Rozbieżność zgłoś pisemnie przed wyceną, bo po podpisaniu umowy jej przemilczenie działa przeciwko wykonawcy.

Stan prawny: 1 sierpnia 2026 r.

Autor: dr Artur Barczewski — radca prawny, prowadzi spory o wynagrodzenie w procesie budowlanym po stronie wykonawców oraz zamawiających. Poznaj autora · Skonsultuj swoją sprawę →